Mon locataire ne paye plus son loyer : comment recouvrir les loyers impayés, résilier le bail d'habitation et expulser le locataire (France)

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Propriétaire d'un bien immobilier à usage d'habitation (appartement, maison individuelle...), vous décidez de le louer afin d'en retirer un revenu, "en bon père de famille". Vous pensez avoir trouvé le locataire idéal, vous signez un bail en bonne et due forme, avec un garant solide financièrement.

Manque de chance, quelques mois plus tard, votre locataire arrête subitement de payer son loyer ou, du moins, commence à avoir du retard. Sans épiloguer sur les raisons qui ont pu aboutir à une telle situation, sur sa bonne ou mauvaise foi, en tant que propriétaire, vous souhaitez être rémunéré, résilier le bail, expulser le locataire et retrouver la jouissance de votre bien immobilier, le plus rapidement possible.

Une règle fondamentale en la matière est de ne surtout pas attendre avant d'agir : le locataire bénéficie d'une multitude d'aides sociales et de nombreux délais lors de la procédure, qui lui permettent de se retourner.

1. Le loyer est dû le 1er de chaque mois : envoyez-lui une mise en demeure dès que possible.
2. Chargez un huissier pour signifier un commandement de payer.
3. Après l'expiration d'un délai de 2 mois, votre avocat pourra engager une procédure de recouvrement pour loyers impayés et expulsion devant le Tribunal d'Instance du lieu de l'immeuble. L'acte introductif d'instance devra prévoir un délai de 2 mois supplémentaire avant la date d'audience.
4. Vous devrez ensuite faire signifier par huissier la décision du Tribunal d'Instance.
5. Si dans un délai de 2 mois supplémentaires, le locataire n'est toujours pas parti, vous pourrez faire appel aux services des forces de l'ordre afin d'expulser le locataire, sauf pendant la période dite de "trêve hivernale".
6. S'agissant des arriérés de loyers, il faudra faire exécuter la décision à l'encontre du locataire et de l'éventuel garant.

Moralité : choisissez bien votre locataire (sérieux, revenus en adéquation avec le logement à louer...), n'oubliez jamais de demander un garant (soit privé, soit étatique) et souscrivez, si possible, à une assurance "loyers impayés" (appelée encore "Garantie Loyers Impayés", soit en abrégé "GLI").

© Maître Anaïs BOVE
Avocat au Barreau de Marseille et de Luxembourg

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