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Les propositions du 115e Congrès des Notaires de France en droit immobilier

Civil - Immobilier
15/05/2019
Mercredi 15 mai, l’équipe du 115e Congrès des Notaires a dévoilé certaines des propositions et recommandations qui seront soumises au vote des notaires de France à Bruxelles début juin. Focus sur les propositions concernant le droit immobilier.
Pour la première fois dans l’histoire du Congrès des Notaires de France, la 115e édition se déroulera hors de France, à Bruxelles, du 2 au 5 juin prochains. Il sera consacré cette année à « L’international ». Les notaires sont en effet confrontés au quotidien à des situations d’ordre familial, patrimonial, personnel ou professionnel, comportant des éléments d’extranéité ; situations dont l’ensemble des conséquences juridiques et fiscales n’est pas toujours bien appréhendé par les Français allant vivre à l’étranger. Face à une mobilité internationale accrue et l’internationalisation du droit, le notaire apparaît pour Maître Marc Cagniart, président du 115e Congrès, comme un « aiguilleur du ciel » qui accueille et accompagne ses clients dans leurs réflexions ; il doit sécuriser ces situations. Maître Jean Gasté souligne également le rôle pédagogique des notaires.

L’équipe du 115e Congrès des Notaires de France a ainsi voulu informer les concitoyens résidant en France ou à l’international ainsi que les personnes d’autres nationalités liés par un élément de droit français, des conséquences juridiques et fiscales de leurs actes en présence d’un élément d’extranéité. Au cours des quatre commissions « S'orienter », « Rédiger », « Vivre » et « Contracter », plusieurs propositions d’amélioration du droit et de la pratique professionnelle seront présentées, débattues et soumises au vote des notaires.

Moins de trois semaines avant l’ouverture du Congrès, quelques propositions et recommandations parmi les douze formulées par ces commissions ont été présentées mercredi 15 mai au Conseil supérieur du Notariat.
Nous pouvons relever deux propositions et une recommandation intéressant l’immobilier.

La première concerne la reconnaissance en France des trusts valablement constitués à l’étranger. Maître Jean Gasté précise qu’il n’y a aucune ambiguïté et « qu’on ne veut pas que le trust soit créé sur le territoire français ». Il n’en demeure pas moins qu’un trust mis en œuvre à l’étranger peut avoir un impact en France et « qu’il y a un vide juridique à combler ». Le Code général des impôts connaît des trusts mais pas la publicité foncière. Pour Maître Pierre Tarrade, rapporteur général, « on a un problème symbolique avec le trust » et il faut « arrêter l’hypocrisie » et donner aux notaires un outil pour pouvoir publier les actes et réaliser les formalités au fichier immobilier. Il est ainsi proposé que la France ratifie la Convention internationale de La Haye du 1er juillet 1985, signée par la France le 26 novembre 1991, et qui permet de reconnaître les trusts valablement constitués à l’étranger. Il souligne, par ailleurs, que cette convention a été ratifiée par certains pays voisins transfrontaliers (Italie, Belgique, etc.), ce qui peut poser un problème de compétitivité.

La seconde proposition évoquée mais non développée concerne les plus-values immobilières auxquelles la deuxième commission consacrera, avec l’assurance-vie, une partie de sa réflexion en matière de fiscalité. La plus-value réalisée lors de la vente d’un immeuble à l’étranger par un résident fiscal français peut en effet donner lieu à une double imposition, dans le pays dans lequel se situe l’immeuble et en France. Contrairement aux droits de succession, il n’existe pas, dans le Code général des impôts, une règle selon laquelle l’impôt de plus-value immobilière acquitté à l’étranger s’imputerait sur le montant de l’impôt dû en France. Il est dès lors proposé de modifier le Code général des impôts afin de permettre cette imputation et d’éviter une double imposition.

Enfin, à l’occasion du 115e Congrès des Notaires de France, des solutions seront proposées afin de renforcer la sécurité juridique des ventes immobilières réalisées par ou pour des étrangers. 8 à 10 % des dossiers de vente comprennent une partie résidant hors de France ; or ce type de vente est plus complexe qu’il n’y paraît. La quatrième commission formulera ainsi une « proposition de bonnes pratiques » et proposera aux notaires des « ficelles » destinées à renforcer l’efficacité de l’acte en présence d’un élément d’extranéité via des ajouts rédactionnels. Ainsi, afin de sécuriser les contrats, dès lors qu’une partie vit à l’étranger, elle recommandera, d’une part, que dans tous les actes de vente, les parties soient informées qu’elles peuvent choisir la loi qui s’applique à leur contrat. Maître Tarrade souligne que cela ne concernera peut-être pas la totalité de l’acte mais quelques éléments, une partie de l’acte de vente ponctuellement ; par exemple, une clause que la loi française ne connaît pas et qui ne contrarie pas l’équilibre du contrat mais apporte une réponse aux attentes des clients. Elle préconise, d’autre part, que soit utilisée, comme avant-contrat, une promesse unilatérale de vente authentique.
 
Parmi les autres propositions présentées non spécifiques au domaine immobilier, notons celle relative à la création d’un Code de droit international privé français, regroupant de manière cohérente l’ensemble des règles éparpillées d’organisation du DIP français, de sources multiples (normes nationales, européennes et internationales côtoient doctrine et jurisprudence parfois peu lisible). Cette mesure de simplification pour les notaires mais aussi les avocats et juristes étrangers permettrait d’améliorer la sécurité juridique des citoyens. Pour Maître Tarrade, « la culture internationale française n’est pas accessible » ; « il s’agit aussi de représenter la culture juridique française à l’étranger ».

Relevons, en outre, une dernière proposition plus « technique » et « métier » visant à libeller les actes notariés en deux langues, afin que les parties signataires de l’acte mais également les autorités étrangères amenées à l’utiliser puissent le comprendre. Cela permettrait une circulation totale et efficace de l’acte authentique, car si cet acte circule, ce n’est pas le cas de la langue. À l’instar de certains actes sous seing privé utilisés en droit des sociétés, les notaires français pourraient par exemple établir des actes en double colonne. Maître Tarrade souligne que la traduction pourrait également être adaptée au cours du rendez-vous sans qu’il soit nécessaire de procéder à une seconde traduction après la réception de l’acte.

Pour Maître Cagniart, ce Congrès permettra notamment de promouvoir l’authenticité et un système de droit continental.

Rendez-vous à Bruxelles pour découvrir les autres propositions et celles qui seront adoptées par les Notaires de France.

Pour une présentation de l’ensemble des propositions, v. 115e congrès des Notaires : les propositions dévoilées.

Pour une présentation des principales propositions intéressant le droit de la famille, v. Les propositions du 115e congrès des Notaires de France en droit de la famille.
Source : Actualités du droit